Les types d’investissement immobilier à Bordeaux

Pascal Belot
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24 Jan 2023

Vers quels types d'investissement immobilier se tourner à Bordeaux ? Retrouvez notre analyse dans cet article.

Bordeaux, son vin, ses restaurants, ses chocolatines, mais surtout… ses belles blondes ! Loin de moi l’idée d’une basse réflexion sexiste puisque je parle bien ici de sa somptueuse et si robuste pierre calcaire.

 

Ce n’est pas moins de 200 km de galeries qui ont été creusées sous la somptueuse ville de Saint-Émilion. Il fallait, selon la légende, environ 20 litres de rouge par tailleur de pierre pour détacher un mètre cube de cet or girondin qui sera ensuite transporté dans des gabares depuis la Dordogne jusqu’au Port de la Lune en passant par la Garonne. C’est précisément cette pierre dite de Saint-Émilion qui constitue le charme et l’authenticité du berceau de Mauriac, Montaigne ou encore Montesquieu.

 

Mais doit-on pour autant n’investir que dans la pierre blonde pour investir à Bordeaux ?

Selon moi, Bordeaux connaît cinq grandes catégories d’investisseurs particuliers : les “patrimoniaux”, les “renteux”, les “immeublards”, les “p’tits bud’g” et les “pros”. Découvrez mon analyse dans cet article.

 

 

L’investissement patrimonial

L’investissement patrimonial. YouTube et ses influenceurs immobiliers, qui n’ont jamais acheté d’immobilier, emploient souvent ce terme. Mais késako ? Quand tu fais un investissement dit “patrimonial”, c’est que tu t’en fiches un peu de la rentabilité (Je te rappelle la formule ? Rentabilité = (loyers annuels – tout ce que tu dépenses sur un an) / (tout ce que tu as dépensé pour acheter le bien)). Cette typologie d’investissement est souvent un investissement émotionnel, un coup de cœur. Tu achètes le bien parce qu’il est beau et parce qu’il est très bien placé. Évidemment, à Bordeaux, tu achètes DE LA PIERRE. Ce type d’investissement te permet d’obtenir des rendements entre 3 et 5 %.

 

Certains te diront que c’est nul, ces derniers sont en général les mêmes qui ont laissé tout leur argent sur un livret A quand il était à 0,75 % pendant des années. Alors, non, ce n’est PAS nul. C’est simplement une stratégie SANS risque. En effet, ton bien sera toujours loué et surtout, tu peux miser sur une belle plus-value ! C’est en effet ce type de biens qui prend le plus de valeur dans le temps. Alors, pour optimiser ton investissement patrimonial, il est particulièrement important d’acheter un bien avec beaucoup de travaux et donc décoté par rapport à la valeur marché dans le but d’optimiser tes chances de faire une plus-value importante. Néanmoins, si tu préfères acheter un bien déjà rénové et/ou déjà loué pour ne pas te prendre la tête, assure-toi simplement que tu achètes au bon prix et non pas un bien surcoté. Mais le bon prix, c’est quoi ? Pour le savoir :

 

1. Regarde beaucoup d’annonces.

2. Fais beaucoup de visites.

3. Recommence.

 

 

Parlons maintenant des “renteux”

Ces gens-là, tu les retrouves dans les mouvements “FIRE” (financial independant retire early) ou bien dans les cocktails immo de Bordeaux. Les coureurs de rentabilité sont trop souvent le fruit d’une manipulation d’influenceurs millionnaires de 25 ans qui t’expliquent que vivre de l’immobilier, c’est facile. Attention, je ne dis pas que la rentabilité ce n’est pas bien, au contraire. Je dis simplement que comme dans un placement financier, la rentabilité rémunère le risque. Et oui, il y a des risques dans l’immobilier ! Les investissements les plus rentables que tu peux réaliser à Bordeaux sont des projets de colocation dans des immeubles des années 70. Souvent, ces immeubles sont situés dans les villes limitrophes comme Talence, Pessac ou Merignac. Ces projets te permettent d’atteindre des rentabilités entre 7 % et 9 % en moyenne. Cela est possible, car tu achètes un appartement pas cher, soit aux alentours de 3000eur/m2, et tu peux alors créer des colocations allant de 3 à 5 chambres. Mais alors quels sont les risques ? Voici ceux que tu dois connaître :

 

1. Très faible plus-value voire nulle

Et oui… Le béton des années 70 a moins la cote que la Pierre du XVIIIe. Ce type d’achat est rarement émotionnel, mais le plus souvent pragmatique. Le prix au m2 (environ 3500eur/m2 pour un produit fini) reste stable depuis plusieurs années et a peu de chances d’évoluer.

 

2. Le montant élevé des charges de copropriété

Contrairement à ce que dit la croyance populaire, plus la copropriété est grande, plus les charges sont élevées. En effet, les frais d’entretien d’infrastructure sont plus élevés que dans les petites copropriétés. De plus, ce type d’immeubles est souvent doté de chauffage collectif pour une isolation globale assez médiocre, ce qui induit des coûts élevés.

 

3. Les travaux

Les deux plus grandes dépenses sur ce type d’immeubles sont : le ravalement de façade (maintenant souvent couplé à l’isolation par l’extérieur) et la toiture. Donc il faut bien te renseigner pour savoir si ces travaux ont été réalisés et quand ils ont été réalisés (durée de vie des deux postes : entre 20 et 25 ans).

 

4. Le turn-over et la vacance locative

La mise en location d’un bien te coûtera en général un mois de loyer si tu passes par une agence. Donc si tes locataires changent tous les 6 mois parce que tu as voulu suroptimiser les espaces et donc réduire le confort, ta rentabilité va chuter fortement ! De même, si l’un de tes colocataires (étudiant qui part en stage en milieu d’année ou qui décide soudainement de partir faire le tour du monde) quitte ta colocation en plein mois de février, tu risques d’attendre un mois ou plus pour trouver un nouveau colocataire.

 

(Petit tip : pour te prémunir de ça, privilégie plutôt un bail solidaire pour tous tes colocataires plutôt que des baux individuels. Comme ça, si l’un des colocataires part, les deux autres devront compenser sa part du loyer et donc bien souvent, ils trouvent d’eux-mêmes un nouveau colocataire.)

 

Bref, tu as compris, la rentabilité sur le papier diffère bien souvent de la rentabilité réelle. Il faut donc bien prendre connaissance de tous les facteurs influents économiquement sur la gestion de ton bien pour t’assurer d’avoir la bonne… rentabilité !

 

 

Assez parlé coloc, parlons immeuble !

Les “immeublards” sont une catégorie d’investisseurs qui privilégient l’achat d’immeubles de rapport. « Mais c’est quoi un immeuble de rapport ? » C’est un joli terme d’investisseurs que tu peux placer à ta table pour désigner… un immeuble… qui rapporte.. point.

 

Tu l’auras deviné, il faut souvent une somme d’argent assez importante pour envisager ce type d’investissement à Bordeaux. L’avantage est d’acquérir plusieurs biens en une seule fois et surtout de pouvoir liquider (vendre) une partie de ton patrimoine sans nécessairement tout vendre. Tu dois alors créer une copropriété dans ton immeuble pour pouvoir vendre un ou plusieurs lots.

 

Si tu achètes un immeuble en pierre, tu auras sensiblement la rentabilité d’un investissement dans la pierre, soit entre 3 % et 5 %, mais sur une somme plus importante, donc plus de revenus passifs (”C’est quoi encore ce terme ?” Des revenus passifs, c’est de l’argent qui rentre dans les poches en même temps que tu regardes Netflix le soir – “Et ça marche si c’est autre chose que Netflix ?” – Oui.).

 

Bon et maintenant comment faire si tu n’as pas beaucoup d’argent ?

 

On attaque les “p’tits bud’g”

 

À Bordeaux, tu as : Bordeaux, la CUB (les villes limitrophes) mais pas que ! Libourne, Langon, Saint-André de Cubzac, Bergerac etc. Tu as à ta disposition un joli panel de villes moyennes (20-40k habitants) où l’immobilier est beaucoup moins cher qu’à Bordeaux et où les rentabilités sont souvent plus élevées. À titre d’exemple, ma sœur a acheté un T2 avec une immense terrasse à Bergerac pour un budget total de 58000 euros et elle le loue 650 euros/mois. Et bim !

 

Si tu choisis de t’exporter sur ce type de secteur, sois néanmoins vigilant sur plusieurs points :

1. Selon les villes, il y a peu de chances pour que tu mises sur une grosse plus-value.

2. Vise les centres-villes et ne t’éloigne pas trop si tu veux augmenter le nombre de locataires potentiels.

3. Renseigne-toi sur les projets d’urbanisme à venir et priorise les villes où les mairies sont actives ! Un beau projet d’urbanisme peut faire décoller le prix au m2 d’une ville. Exemple : Libourne avec la Confluente 2025 : + 30 % en 5 ans !

 

Immobilier commercial

 

Enfin, plus technique, souvent méconnu des investisseurs, mais particulièrement prisé des fins connaisseurs : l’immobilier commercial.

 

Les “Pros” achètent des bureaux et des commerces. Pourquoi ? La liste est longue :

1. Rendements plus importants (7 % en moyenne sur Bordeaux)

2. Locataires plus stables : quand un commerçant s’installe, il vise le long terme parce qu’une installation… Ça coûte très cher.

3. La majorité des travaux sont à la charge du locataire.

4. La taxe foncière peut être reportée sur le locataire.

5. Un locataire commercial est plus facile à sortir en cas d’impayés.

6. Et pleins d’autres détails techniques intéressants (pas de portes, etc.)

 

Soyons clairs, si ce type d’investissement est particulièrement attrayant, il nécessite néanmoins une fine connaissance du secteur, bien plus importante qu’en immobilier résidentiel. Il est donc fortement recommandé de te former ou bien de te faire accompagner par des spécialistes.

 

Pour conclure, je ne saurai trouver de meilleur adage que : “Un bon investissement est un investissement que tu oublies.

 

Et oui, les présentateurs de BFM TV nous rabâchent tous les ans : “Selon une étude très très sérieuse, en 2000 bidultruc l’immobilier est le placement préféré des Français”. Et c’est très vrai. Mais si tu vas trop vite et que tu fais de mauvais choix, ton investissement peut devenir un calvaire. Et le gros défaut de l’immobilier, ce n’est pas “liquide”. Cela veut dire que tu ne peux pas vendre rapidement, contrairement aux actions par exemple.

 

Donc, avant toute chose, prends le soin de bien étudier ton marché en :

1. Regardant beaucoup d’annonces

2. Faisant beaucoup de visite

3. Recommençant

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