Pinel ou Denormandie : quel dispositif choisir pour défiscaliser ?

Des objectifs différents

Entrée en vigueur le 1er janvier 2015, la loi Pinel concerne les investissements dans l’immobilier neuf situés dans les zones de l’hexagone où le marché locatif est très tendu. Le but du dispositif est de favoriser l’accès au logement à des ménages aux revenus modestes.

Présenté comme une extension de la loi Pinel et mis en place le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie est ouvert aux investisseurs qui souhaitent acquérir un bien ancien à rénover avant sa mise en location. Avec cette solution, le gouvernement souhaite redynamiser les communes en perte de vitesse pour y faire revenir des locataires.

Dans les deux cas, en échange de son investissement dans l’immobilier locatif, le propriétaire bailleur reçoit une compensation financière sous forme de réduction d’impôt.

Des conditions de défiscalisation similaires

Pinel et Denormandie présentent les mêmes conditions d’éligibilité :

 

• • – Le plafond des loyers : le loyer par m² ne doit pas dépasser 17,55 € en zone A bis, 13,04 € en zone A et 10,51 € en zone B1.

 

• • – Le plafond des ressources : les revenus annuels des locataires sont plafonnés selon la composition du foyer fiscal (personne seule, couple, personnes à charge…) et la zone géographique du logement. Par exemple, pour un bien situé à Chambéry, le revenu fiscal de référence d’un couple sans personne à charge ne peut pas dépasser 41 772 €.

 

• • – La durée locative : le propriétaire bailleur doit s’engager à louer le logement pour une durée minimale de 6, et qui peut être étendue à 9 ou 12 ans.

 

• • – La réduction d’impôt : le coût de l’achat immobilier ne peut excéder 300 000 €, avec un plafond établi à 5 500 € du m².

Des critères spécifiques selon le neuf ou l’ancien

Neuf ou ancien, telle est la question !

La typologie du logement et sa localisation sont deux critères à prendre en compte avant de se décider pour Pinel ou Denormandie.

Type de logement

Si vous souhaitez vous diriger vers un bien neuf, Pinel est fait pour vous. Pour être éligible au dispositif, vous devez acheter un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), un logement que vous faites construire ou un local transformé en logement d’habitation.

Vous préférez investir dans l’ancien et les travaux ne vous font pas peur ? Denormandie est la solution de défiscalisation adaptée à ce type de projet. Le bien que vous choisirez devra être un bien ancien ou un local à transformer en logement. Denormandie exige la réalisation de travaux de rénovation amenant à un état proche du neuf, rendant possible la mise en location. Le montant investi dans les travaux doit correspondre à au moins 25 % du prix de l’opération immobilière. Si le bien convoité coûte 250 000 €, alors les travaux effectués devront être d’au moins 62 500 €.

Localisation du bien

En faisant le choix du neuf, vous vous engagez à acheter un bien en zone tendue, c’est-à-dire dans une ville où la demande de logements dépasse l’offre réelle. 

Les logements anciens, quant à eux, doivent se situer dans des communes délaissées, et qui sont en quête de renouveau. Elles doivent faire partie du programme « Action Coeur de Ville » ou bien avoir signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

Quelques pistes de réflexion

Ces différents éléments peuvent aussi aiguiller votre choix :

• – L’ancien présente l’avantage d’être moins cher à l’achat comparé au neuf. Pour autant il peut s’avérer moins coûteux à moyen terme.

• – Un bien neuf ne nécessite pas de travaux dans l’immédiat. Dans le cadre du Denormandie, le bien ancien a l’obligation d’être rénové, pour un certain coût et selon des critères très précis encadrés par la loi (notamment en matière de performance énergétique).
• – L’ancien peut présenter un certain cachet comparé au neuf.
• – L’acquisition d’un bien avec Pinel présente un avantage quant à la facilité de location. En effet, dans les métropoles et agglomérations, le bassin de l’emploi est plutôt dynamique, ce qui attire de nombreux locataires potentiels.
  

 

• Bon à savoir : À compter de 2023, le dispositif Pinel sera remplacé par Pinel Plus. Beaucoup plus exigent, il impose notamment l’existence d’un espace extérieur et d’une surface minimale habitable suivant la typologie du logement ainsi que le respect de normes environnementales strictes. De plus, les taux de défiscalisation connaîtront une baisse progressive.